Immobilienbewertung · Hamburg & Schleswig-Holstein
Verkehrswertgutachten in Hamburg und Schleswig-Holstein.
Ein vollständiges Gutachten macht den ermittelten Immobilienwert nachvollziehbar – mit begründeten Annahmen, geeigneten Marktdaten und einer objektbezogenen Auswertung.
Was ich für Sie ermittle
Ich erstelle vollständige Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke. Der Verkehrswert beschreibt den zum Bewertungsstichtag unter üblichen Marktbedingungen erzielbaren Preis. Maßgeblich sind dabei unter anderem Lage, Grundstück, Gebäudezustand und rechtliche Gegebenheiten.
Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage des § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Immobilie, den Marktgepflogenheiten und den verfügbaren Daten ab. Die Auswahl und die wesentlichen Bewertungsansätze begründe ich im Gutachten.
Für welche Immobilien?
- Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser
- Eigentumswohnungen und Teileigentum
- Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser
- Unbebaute Grundstücke
- Gewerbeimmobilien nach Abstimmung des Bewertungsumfangs
- Immobilien mit wertrelevanten Rechten und Belastungen, beispielsweise Wohnrechten, Nießbrauch oder Erbbaurechten
Wann ein Gutachten weiterhilft
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten schafft eine nachvollziehbare Bewertungsgrundlage für unterschiedliche Anlässe.
Erbschaft und Schenkung
Bei der Regelung eines Nachlasses oder der Übertragung einer Immobilie dokumentiert ein Gutachten den Verkehrswert zum maßgeblichen Stichtag. Das unterstützt die Verständigung über Immobilienvermögen und die sachliche Vorbereitung einer Vermögensübertragung.
Rechenbeispiel zur möglichen steuerlichen Auswirkung öffnen
Vergleichen Sie zwei selbst gewählte Immobilienwerte. Der Rechner ermittelt keinen Marktwert und keine Wahrscheinlichkeit einer Steuerersparnis. Eine tatsächliche Steuerersparnis wird nicht zugesagt.
Vereinfachtes Modell: Eine Person erhält die gesamte Immobilie, ohne weiteres übertragenes Vermögen, Schulden, frühere Erwerbe innerhalb von zehn Jahren oder besondere Steuerbefreiungen. Bei abweichenden Verhältnissen ist dieses Beispiel nicht auf Ihren Fall übertragbar.
Berechnung anhand der ausgewählten persönlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG), des Tarifs einschließlich Härteausgleich (§ 19 ErbStG) und der Abrundung des steuerpflichtigen Erwerbs auf volle 100 Euro (§ 10 ErbStG). Sonderfälle, insbesondere Familienheim, vermietete Wohnimmobilien, Versorgungsfreibeträge und Auslandsbezug, werden nicht berücksichtigt. Gutachtenkosten sind nicht abgezogen. Keine Steuerberatung oder Anerkennungszusage. Eingaben werden nur in Ihrem Browser verarbeitet und vom Rechner weder gespeichert noch versendet. Stand: Oktober 2026.
Rechtsgrundlagen: § 19 ErbStG · § 198 BewG
Bewertungsanlass und Eignung eines Gutachtens besprechen →Scheidung und Vermögensauseinandersetzung
Bei einer Scheidung oder der Aufteilung gemeinsamen Eigentums kann der Immobilienwert eine wesentliche Grundlage für Ausgleichsverhandlungen sein. Ich ermittle ihn unabhängig zum vereinbarten Stichtag und berücksichtige wertrelevante Rechte und Belastungen; die rechtliche Aufteilung des Vermögens ist davon zu unterscheiden.
Steuerliche Bewertungsfragen
Für die Verwendung gegenüber dem Finanzamt müssen Bewertungszweck, Stichtag und Anforderungen an den Nachweis zusammenpassen. Ob ein Verkehrswertgutachten, etwa zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG, für Ihr Anliegen geeignet ist, klären wir vor der Beauftragung. Die Wertermittlung erfolgt ergebnisoffen und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Unabhängige Dokumentation des Immobilienwerts
Ein Gutachten hält den Immobilienwert und seine Herleitung zu einem bestimmten Stichtag fest. Es dokumentiert die maßgeblichen Objekteigenschaften, Marktdaten und Annahmen und schafft damit eine überprüfbare Grundlage für die Einordnung Ihres Immobilienvermögens.
Immobilienverkauf und Preisfindung
Vor einem Verkauf kann ein unabhängig ermittelter Verkehrswert helfen, Preisvorstellungen sachlich einzuordnen und Verhandlungen vorzubereiten. Der tatsächlich erzielbare Kaufpreis hängt zusätzlich von Vermarktung, Nachfrage und den konkreten Verhandlungen ab; ein bestimmter Verkaufserlös wird nicht zugesagt.
Soll das Gutachten bei einer Behörde oder in einem Verfahren verwendet werden, stimmen wir die Anforderungen vor der Beauftragung ab. Über seine Würdigung entscheidet die jeweilige Stelle; eine automatische Anerkennung wird nicht zugesagt.
Was Ihr Gutachten enthält
Sie erhalten ein vollständiges schriftliches Verkehrswertgutachten. Es dokumentiert nicht nur das Ergebnis, sondern auch die Daten, Annahmen und Bewertungsschritte, auf denen der ermittelte Wert beruht. Die Ausarbeitung umfasst insbesondere:
- Auftrag, Bewertungszweck und maßgebliche Stichtage
- Beschreibung der Lage, des Grundstücks und der baulichen Anlagen
- Auswertung der verfügbaren Objektunterlagen und der Besichtigung
- Darstellung wertrelevanter rechtlicher und tatsächlicher Eigenschaften
- Begründete Wahl des Bewertungsverfahrens und Herleitung der Bewertungsparameter
- Nachvollziehbare Berechnung und Ableitung des Verkehrswerts
- Dokumentation der verwendeten Quellen, Annahmen und erforderlichen Anlagen
Wie die Bewertung entsteht
Je nach Objekt kommen das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren beziehungsweise mehrere Verfahren in Betracht. Geeignete Daten der zuständigen Gutachterausschüsse bilden eine wesentliche Grundlage. Allgemeine Marktdaten werden auf ihre Anwendbarkeit für die konkrete Immobilie und den Bewertungsstichtag geprüft.
Die Besichtigung dient der Erfassung der für die Wertermittlung erkennbaren Eigenschaften. Weitergehende Untersuchungen, etwa verdeckter Bauteile oder möglicher Schadstoffe, sind gesondert abzustimmen.
Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten
Ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten für mein Anliegen sinnvoll?
Das klären wir vor der Beauftragung anhand des Bewertungsanlasses und des vorgesehenen Verwendungszwecks. Ein vollständiges Gutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Wert und seine Herleitung nachvollziehbar dokumentiert werden müssen. Ich prüfe, ob meine Leistung zur Aufgabenstellung passt und welche Anforderungen zu berücksichtigen sind. Ein bestimmter Immobilienwert oder eine steuerliche Ersparnis wird dabei nicht vorab zugesagt.
Ist eine Besichtigung vorgesehen?
Ja. Die persönliche Besichtigung ist ein wesentlicher Bestandteil meiner Bearbeitung. Zugang, Umfang und gegebenenfalls bestehende Einschränkungen stimmen wir vorher ab.
Kann auch ein zurückliegender Stichtag bewertet werden?
Grundsätzlich ist das möglich. Entscheidend ist, ob Zustand, rechtliche Verhältnisse und Marktdaten zum damaligen Stichtag ausreichend rekonstruiert werden können. Das prüfe ich anhand Ihres konkreten Anliegens.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Sie erhalten eine auf Ihren Auftrag abgestimmte Unterlagenliste. Eine Übersicht und Hinweise zum Umgang mit fehlenden Dokumenten finden Sie unter Ablauf und benötigte Unterlagen. Für eine erste Anfrage müssen noch nicht alle Unterlagen vorliegen.
Bearbeiten Sie weitere gutachterliche Fragestellungen?
Ergänzende Fragestellungen, etwa zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, prüfe ich auf Anfrage. Art, Umfang und Verwendungszweck werden gesondert vereinbart.
Ihr nächster Schritt
Lassen Sie uns über Ihre Immobilie sprechen.
Schildern Sie mir kurz den Anlass und die Lage Ihrer Immobilie. Wir besprechen die Aufgabenstellung und die Anforderungen an Ihr Verkehrswertgutachten.
Dr.-Ing. Mirko Schäfer
Sachverständigenbüro Dr.-Ing. Schäfer ImmoWert
Platanenallee 11 · 22529 Hamburg